ЕК: Пловдив вече е зона със силен жилищен стрес

Жилищата поскъпват по-бързо от доходите, Европа допуска мерки за ограничаване на натиска върху пазара

Пловдив е сред четирите български региона, които попадат в зона на силен жилищен стрес според предварителното прилагане на методологията на Европейската комисия за оценка на достъпността на жилищата. Наред със София, Варна и Бургас, Пловдив преминава първия тест, при който се сравняват цените на жилищата с разполагаемия доход на домакинствата и развитието на това съотношение през последното десетилетие.

Казано по-просто: жилищата в Пловдив са поскъпвали по-бързо от доходите на хората, които трябва да ги купят.

И това вече не е само усещането на човек, който отвори сайтовете за имоти и започна да смята колко години ще му трябват за апартамент.

Осем години доходи за жилище

В основата на европейската оценка стои показателят за съотношението между цената на жилището и разполагаемия доход.

Критичният праг е осем годишни разполагаеми дохода. Когато средната цена на жилище надхвърля този праг и същевременно съотношението се е влошило през последните 10 години, регионът попада в категорията на силен жилищен стрес.

Пловдив е сред регионите, които покриват тези условия при предварителното тестване.

Това е важен сигнал за град, който през последните години се превърна в един от най-активните жилищни пазари в страната.

Има повече строителство. Има нови жилищни комплекси. Има постоянен интерес към имотите.

Но това не означава автоматично, че жилищата са станали по-достъпни.

Тъкмо обратното – когато цените се отдалечават от темпа на нарастване на доходите, новият апартамент може да е много повече като квадратни метри на пазара и много по-малко като възможност за средния купувач.

Пловдив вече не е „евтината София“

Фактът, че Пловдив е в една група със София, Варна и Бургас, показва колко се е променил местният пазар.

Градът отдавна не е евтината алтернатива на столицата.

Търсенето на жилища остава високо, а строителството продължава да променя цели части от града. Нови комплекси никнат както в традиционните квартали, така и по периферията и около града.

Паралелно с това жилището все по-често се разглежда не само като място за живеене, а и като инвестиция.

Точно тук се появява големият въпрос: колко от новите жилища реално увеличават достъпния жилищен фонд и колко се превръщат в инвестиционен актив?

Европейската методология търси отговори именно на подобни въпроси, но не приема автоматично, че всеки инвестиционен имот е причина за жилищния натиск. Причинно-следствената връзка трябва да бъде доказана.

Какво може да се промени

Попадането на Пловдив в предварителната оценка не означава, че от утре ще има забрани за покупка на жилища или ограничения за собствениците на имоти.

Няма и автоматично въведени мерки.

Европейската рамка предвижда възможност за намеса, ако бъде установено, че конкретни фактори са допринесли съществено за влошаването на достъпността на жилищата и се очаква натискът да продължи.

Сред възможните инструменти са мерки, свързани с краткосрочното отдаване под наем, както и политики спрямо жилища, които не се използват за основно обитаване – например дълго време необитавани или използвани като втори дом.

Но това не означава, че Пловдив автоматично ще въвежда такива ограничения.

Първо трябва да се установи какво точно движи жилищния стрес, в какъв мащаб и на каква територия.

Не всяко празно жилище е причината за проблема

Това разграничение е важно.

Ако в даден квартал има много необитавани жилища, това само по себе си не доказва, че те са причината цените да растат. Необходими са данни за пазара, доходите, предлагането, търсенето и поведението на собствениците.

Същото важи и за краткосрочните наеми.

В град като Пловдив те могат да имат значение за определени части от жилищния пазар, особено в централните зони и около туристическите атракции. Но от това не следва автоматично, че именно те са причината за общия жилищен стрес в целия град.

Европейският подход изисква именно тази връзка да бъде установена.

А Пловдив продължава да расте

Проблемът с достъпността на жилищата се развива на фона на продължаващото разрастване на Пловдив и региона.

Градът привлича хора заради работните места, университетите, услугите и сравнително високата концентрация на икономическа активност. Това поддържа търсенето на жилища.

От другата страна са доходите.

Именно разминаването между двете е същината на жилищния стрес – не просто колко струва един квадратен метър, а колко от дохода и колко години от живота са необходими, за да бъде купен.

Така европейският тест поставя Пловдив в компанията на трите други големи български градски региона – София, Варна и Бургас.

А следващият въпрос вече е местен:

как Пловдив ще реагира на пазар, при който жилищата стават все повече, но собственото жилище – все по-недостъпно?