Арх. Костадин Палазов: Проблемът с паспортизацията на сградите е финансов

Арх. Костадин Палазов, кандидат за народен представител от БСП в Пловдив-град

Арх. Палазов, защо е нужно всяка сграда в България да има технически паспорт? И всяка сграда ли трябва да има такъв паспорт по законово изискване?

Изискването за Технически паспорти на сградите е въведено с НАРЕДБА № 5 ОТ 28 ДЕКЕМВРИ 2006 Г. ЗА ТЕХНИЧЕСКИТЕ ПАСПОРТИ НА СТРОЕЖИТЕ.

Техническите паспорт се издават за нови строежи след приключване на неговото изграждане или за съществуваща сграда – след проведено обследване, както и по желание на собствениците.

По принцип това е една информация за сградата от най-различен характер, която да послужи за различни цели. Там се описват характеристиките на сградата – площи , обеми, етажност, брой самостоятелни жилища и / или обекти, нейното физическо състояние (ако е стар строеж). Описва се наличието и вида на инсталациите и тяхното състояние, наличие или липса на асансьор, хидрофор, пожароизвестяване, инсталация за пожарогасене и др. Тази информация е полезна на собствениците, бъдещите проектанти и строители при предстоящи ремонти ,  застрахователи, банки, държавни и общински административни структури, занимаващи се с планиране в урбанизираните територии, както и на НАП, инвеститори, брокери и др.

Техническият Паспорт е задължителен за новите сгради и е предпоставка за издаване на Удостоверение за експлоатация с което гарантира, че сградата отговаря на съвременните строителни норми и е годна за обитаване.

Колкото до старите сгради, Техническият паспорт е задължителен при предприемане на ремонти, реконструкции, надстрояване или мероприятия по саниране ( с цялата условност на това понятие). Това се прави на базата на обследване на сградите , с което се набелязват необходимите мерки за привеждането им съзвучие със съвременните норми, тъй като те са строени в различно време и при различна нормативна база.

Техническият паспорт е задължителен за всички сгради , с изключение на едноетажни сгради от допълващо застрояване като гаражи, пристройки , както и незаконни строежи и сгради без траен статут (но търпими).

По своята същност Техническият паспорт е нещо положително, но въвеждането му по този задължително / принудителен начин за всички стари сгради е неприемливо. Като начало би могло да се започне с административните, обществени и сгради на образованието, културата и спорта. При предприемане на частна инициатива от граждани за конкретната сграда също е необходимо предварително да се изготви технически паспорт, който ще спомогне за бъдещия ремонт.

Колко струва един технически паспорт? Има ли нормативно установени или установени от практиката параметри, по които се формира цената за изготвянето му?

Техническият паспорт се прави за цялата сграда , а не за един апартамент. Това предполага съзнание за общност и решаване на проблемите заедно в етажната собственост.

Живеем в условията на пазарна икономика и ценовият диапазон на предлаганата услуга е в широк спектър. Работата по паспортизацията се извършва от екип архитекти и инженери, и не бих желал да се ангажирам с определяне на ценови равнища, които по моя информация варира в диапазона 5-8 лв./м2 РЗП. По-важно е да има конкуренция на предлаганата услуга и тя да е качествена, защото практиката показва че в условията на инженеринг и на досегашните обществени поръчки има много условия за корупционни практики.

С какво ще помага техническият паспорт на собственика на дадена сграда извън очевидното да бъдат установени скрити дефекти в конструкцията?

Конкретно собственика получава компетентна информация за състоянието на имота. Тук не стои въпроса само до кога ще издържи сградата и дали утре ще падне. Една сграда е сложно съоръжение със своите конструкция, инсталации, среда и условия за обитаване.  Колегите архитекти и инженери изготвящи паспорта имат съответните умения и компетенции и гарантират за установените фактически обстоятелства с името, подписа и печата си. Налични са и уреди за без разрушително изследване, но не всяка фирма разполага с такива. В  Техническия паспорт се регламентират и мерки за поддръжка на сградата във времето. Като се има предвид огромния стар сграден фонд и количеството квалифицирани специалисти – това е една задача която ще отнеме години.

Но, тъй като основните притеснения на гражданите са относно старите сгради , тук идва въпроса – Как да стане това и „Ако няма да правя ремонт – За какво ми е нужно?“. Фактически повечето сгради притежават Акт 16, което ги прави законни и с това се удостоверява че към началния момент на експлоатация те са отговаряли на нормите.

Тази припряност за изготвяне на Технически Паспорт, със задължителен характер за всички, сега и веднага поставя гражданите в положение на нарушители.

Какви, според Вас, са тънките моменти в процедурата по издаване на технически паспорт, за които собствениците на сгради трябва да внимават?

За собствениците е предвидено единствено „удоволствието“ да финансират процеса. Те следва да допуснат за оглед в жилището си екипа, но не са в състояние да го контролират, защото нямат съответните компетенции. Контрола е задължение и отговорност на органите на общините, ДНСК и  РДНСК. След като се запознаят с ТП собствениците ще са улеснени във взимането на решения за цената или ремонта на собствената си сграда.

Приблизително колко време отнема процедурата по изкарването на технически паспорт и кое е най-сложното?

Най сложното за много фамилните, многоетажни сгради е за целта да се вземе решение на общо събрание на собствениците в етажната собственост и да се осигури финансиране.

При нормално стечение на обстоятелствата от 2 до 3 месеца е един разумен срок, но конкурентната среда може да роди и по-кратки срокове (дано да не е за сметка на качеството). Трябва да се има предвид, че екипът трябва да се запознае отвътре с всеки апартамент и помещение, което не винаги е възможно и изисква време.

При първоначално обявения краен срок за издаване на технически паспорт – до края на 2022 година, имаше уточнение, че ако не бъде направено от съответния собственик, съответната община ще го стори, но после ще си събере парите от собственика. По какъв механизъм би се стигнало до такова събиране и каква събираемост на такива „задължения” прогнозирате?

Начините са много, но всички те са репресивни. Може би чрез глоби, данъци, такси. Този подход е принудителен, което значи вреден. Гражданите трябва да осъзнаят, че за да живеят в една съвременна среда трябва да поддържат своите жилища. В Техническият паспорт има заключителна част, която препоръчва какво трябва да се направи за подобряване на сградите, жилищата и средата.  На този етап се шири неконтролируемо незаконно строителство, което общините не могат или не искат да овладеят. Предвидени са глоби и премахване , но тези мероприятия са с кампаниен характер, което навежда на мисълта, че и паспортизацията ще върви трудно ако е принудителна.

Макар че срокът за техническите паспорти вече е удължаван 4 пъти, политици дадоха заявка, че ще го удължат отново. Толкова ли е сложен процесът, та е нужно да се „разтяга“ толкова дълго?

Процесът не е сложен за специалистите и е рутинен, но изисква време. Техническият паспорт е моментна снимка на състоянието на сградата. Той не може да гарантира последващи нерегламентирани изменения в конструкцията и преустройства  или от естественото стареене на сградата. По-скоро проблемите са във финансирането, което законът прехвърля изцяло на гражданите – Задължително и Веднага.

Смятате ли, че държавата трябва да подпомага финансово собствениците при изготвянето на техническите паспорти?

Паспортизацията с новите сгради и сега си върви без проблем. Държавата първо трябва да подреди собствените си къщички. Да започне с държавните и общински сгради, тези на различните министерства.

Собствениците на имоти трябва да бъдат убедени (а не принудени) в ползата от паспортизацията и да могат да си позволят разходите. Общинската администрация притежава цялата документация на сградите с Акт 16 и може да извърши служебно тяхното обследване и паспортизация. Естествено Акт 16 не е Технически паспорт, но може да се започне от някъде. Може да се помисли и за подпомагане  на гражданите по метода на санирането, но това трябва да стане по предварително утвърден план и разчети.

Какъв е приблизителният брой на сградите у нас, на които трябва да се извади технически паспорт?

Хиляди…. Тази информация трябва да се съдържа в служба ТСУ към общините на базата на годишни доклади и трябва постоянно да се актуализира. Затова изготвянето на Технически паспорти не трябва да е кампанийно , а е процес който регламентира поддържането на сградния фонд. Много е важно да се разбере, че красивата и хармонична жизнена среда възпитава поколения за напред.