Анализът се базира на последните данни на НСИ, Евростат, БНБ. Той е изготвен от експертите на SORENDA Real Estate и съдържа съпоставка с хърватския модел при влизането им в еврозоната.
България влиза в еврозоната в момент на изключително висока активност на пазара на жилища. През четвъртото тримесечие на годината страната отново се нарежда сред лидерите в Европейския съюз по годишен ръст на цените – над 15% годишно, отстъпвайки единствено на Португалия. Само за 15 години жилищата в България са поскъпнали с над 133%, което поставя страната сред пазарите с най-устойчиво поскъпване в ЕС.
Зад това ускорение стоят няколко взаимосвързани процеса. Реалното търсене продължава да е силно, особено в София, където комбинацията от млади купувачи с добри доходи и инвеститори със спестявания поддържа активността дори в тримесечия със забавен ръст на икономиката. Недостигът на качествено ново строителство в добрите квартали и при проекти с добра инфраструктура натиска цените нагоре, а част от покупките са резултат от отложено търсене – много домакинства изчакаха по-ясна инфлационна картина и ясна дата за въвеждането на еврото, преди да вземат решение.
Според анализ, изготвен от SORENDA Real Estate, именно комбинацията от силно търсене, ограничено качествено предлагане и натрупани отложени решения прави текущия ръст логичен, макар и трудно устойчив в дълъг хоризонт. Динамиката вече започва да се променя: в отделни сегменти се наблюдават по-дълги срокове за продажба, а купувачите стават по-чувствителни към ценообразуването.
„Нашето очакване е за по-скоро плавно охлаждане, отколкото за рязка корекция, но при рязка промяна в лихвите или доходите пазарът логично би се коригирал по-бързо“, коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.
Издадените разрешителни скачат с 47% – сигнал за възраждане на инвестиционната активност
През третото тримесечие на 2025 г. местните администрации са издали разрешителни за над 13 500 нови жилища – един от най-високите резултати от 2007 г. насам. Докато броят на разрешителните за нови жилищни сгради расте с умерените 8,5%, броят на жилищата в тях се увеличава с внушителните 46,9%, което показва, че проектите стават по-мащабни и по-плътни. Разгънатата застроена площ се увеличава с над 32%, което потвърждава разширяването на обхвата на новите проекти – от малки кооперации към по-големи сгради със значителен брой жилищни единици.
Според експертите на компанията това е знак за потенциал за по-силен строителен цикъл през следващите до две години и е ясен сигнал, че инвеститорите не предвиждат криза, а напротив – очакват силно търсене и след присъединяването към еврозоната. Разрешителното обаче е ранен индикатор, който не гарантира реално строителство. Важен тест за пазара ще бъде дали тези проекти ще стартират в рамките на следващите 6-12 месеца и дали ще бъдат завършени навреме предвид поскъпването на строителните материали и недостига на работна ръка.
Тази тенденция се вписва и в по-широката картина на строителната активност в страната. През септември строителният сектор увеличава продукцията си с 1,3% спрямо август, когато ръстът е бил 2,2%. На годишна база ръстът достига 9,7% – най-резкият от април 2021 г., като България се нарежда на пето място в ЕС по увеличаване на строителната продукция, изпреварена единствено от Словения, Словакия, Унгария и Чехия по данни на Евростат от миналата седмица.
Този подем в строителството не се свързва с безконтролно разширяване, а с опит на сектора да навакса години на ограничено предлагане и да отговори на нуждите на един разширяващ се градски пазар. В сегмента на комплексите от къщи, например, цените вече надхвърлят 2300–2500 евро/кв.м, а самостоятелни имоти над 700 хил. евро не са рядкост – логичен резултат от поскъпването на материалите и оскъдността на подходящи терени.
Това е част от причината SORENDA да подчертава в анализа си, че недостигът на свободни, добре разположени терени в София е не по-малко важен фактор от административната тежест на процедурите по Подробните устройствени планове (ПУП) и разрешителните.
Банките освобождават 13–14 млрд. лв. ликвидност: кредитирането остава евтино и предвидимо
Влизането в еврозоната ще промени банковата архитектура в България много по-съществено, отколкото потребителите си представят. Понижаването на задължителните резерви от 12% на 1% ще освободи 13–14 млрд. лева ликвидност – ресурс, който ще засили конкуренцията между банките. Това не означава „вълна от евтини кредити“, а просо прави банковата система много по-гъвкава и конкурентна в борбата за качествени клиенти.
България и досега е сред страните с най-ниски лихви по ипотечни кредити в ЕС със средна лихва в диапазона 2,5 – 3 % при средно над 3-3,5% в еврозоната. което се дължи на високата ликвидност и локалния характер на финансирането. Тези нива вероятно ще се запазят и след 1 януари, със слаба тенденция към преминаване към фиксирани или хибридни лихви, както се случи в Хърватия.
Към момента в страната ни почти всички ипотечни кредити са в левове и с плаваща лихва, но след 1 януари 2026 г. анализаторите от SORENDA Real Estate очакват банките да предлагат по-активно фиксирани или смесени продукти, в резултат на което част от клиентите вероятно ще предпочетат по-дългосрочна сигурност именно заради отпадането на валутния риск.
Опитът на Хърватия показва интересен модел: след въвеждането на еврото лихвите там се покачват минимално (от 2,2% до под 3%), а клиентите масово преминават към фиксирани или хибридни лихви. България вероятно ще повтори тази логика – с повече сигурност, повече предвидимост, повече дългосрочно планиране.
Според SORENDA именно това е основната разлика между 2025 и 2026 г.: не в цените, а в поведението. Купувачите ще се ориентират към по-дълги сделки, по-сигурни кредити и по-зрели решения.
Вторичният пазар срещу новото строителство: качеството става разграничителната линия
София може да е град с европейски цени, но същевременно и със социалистически жилищен фонд. Повече от 70% от жилищата в града са изградени преди над 30 години. Панелните блокове, строени през социализма, имат ниска енергийна ефективност, високи експлоатационни разходи и остаряла инфраструктура на общите части. На фона на растящите цени за отопление и поддръжка това все по-често води купувачите към ново строителство.
Тенденцията е сходна с други европейски столици, но българският случай е по-изразен. Затова и SORENDA отчита, че „нормализацията“ след 2026 г. ще бъде разделение не между ново и старо, а между качествено и некачествено. Този процес ще се характеризира чрез по-умерен ръст на цените, който ще бъде по-близо до ръста на доходите, а не двуцифрени темпове всяка година; по-дълги срокове за реализация, което значи, че проектите няма да се разпродават „от чертеж“, а в рамките на 1,5–2 години; по-зряло търсене, при което купувачите ще сравняват повече, както и чрез по-стриктно банково финансиране, при което банките ще следят не само за обезпечението, а и ьс цялостния риск-профил на проекта.
В същото време международният опит – особено от Хърватия, Израел и Чехия, показва, че цели квартали могат да бъдат обновени чрез публично-частни партньорства. У нас този процес тепърва започва, но потенциалът е огромен – както за жилища, така и за нови градски функции.
Урокът от Хърватия: ръст преди еврото, умереност след него, повече чужди купувачи
Почти десет години след членството си в ЕС Хърватия прие еврото и влезе в Шенген. Ефектът върху пазара на имоти беше отчетлив. Преди 1 януари 2023 г. цените на жилищата там се ускориха, като по данни на местния статистически институт в Загреб през първата половина на 2022 г. новото строителство поскъпна с 30,9% в сравнение със същия период на 2021 г., като средната цена беше около 2500 евро/кв.м (с 25% ДДС).
След приемането на еврото темпът се успокои до около 3%, но сделките останаха активни благодарение на намаления валутен риск и притока на чуждестранни купувачи.
Важно е да се отбележи, че хърватският пазар е силно туристически и крайбрежен. България няма да повтори този модел едно към едно, но някои ефекти почти сигурно ще видим и тук – повече чужди купувачи в София, Пловдив и Варна и на ключови курорти, по-силен интерес към апартаменти за отдаване под наем и по-голяма активност на институционални инвеститори.
Хърватия успя да привлече международни девелопъри след въвеждането на еврото и отпадането на вътрешните граници в Шенген. Това се дължи на по-ниския рисков профил, по-голямата предвидимост и опростените трансакции. България има потенциал да постигне същото, но само ако административната рамка стане по-прозрачна и предвидима. Все пак е важно да се отчете, че за разлика от туристическия профил на Хърватия, българският пазар е предимно градски и силно обвързан с доходите на населението.
След 2026 г.: не балон, а нов етап на пазара – с по-зряло търсене и ясно разграничени сегменти
„Нормализацията“ не означава спад. По-скоро пазар, който се движи от фундаментите си: доходи, лихви, предлагане и качество. Най-вероятният сценарий е темпът на поскъпване да се забави, но да остане положителен. Купувачите ще вземат решения по-бавно, ще сравняват повече, ще обръщат внимание не на „колко квадратни метра“, а на „какво струва животът в тази сграда“.
Според SORENDA 2026 г. ще бъде година на структурна промяна – повече фиксирани кредити, по-дълги срокове за реализация на проектите и силна конкуренция между качествените развити проекти и остарелите жилища в лошо поддържани сгради.
В такава среда жилищната стойност ще се определя не от пазарната еуфория, а от архитектура, изпълнение, управление и среда. Това е логиката, която вече доминира в по-зрелите европейски пазари, и която постепенно започва да формира и поведението на българските купувачи.
Българският пазар навлиза в нов цикъл, а не в задънена улица
България посреща еврозоната със стабилен жилищен пазар, рекордна ликвидност, устойчиво търсене и ясна тенденция към по-високо качество. Предстоят сериозни предизвикателства – терени, административни бариери, обновяване на стария фонд, но и реални възможности за преструктуриране на пазара.
Паралелите с Хърватия подсказват, че няма основания за страх от внезапни шокове. По-вероятно е плавно преминаване от ускорение към устойчив растеж и от емоционални покупки към осъзнати решения. В тази перспектива проекти като тези, които развива SORENDA, показват посоката: фокус върху качество, функционалност и дългосрочна стойност – ценности, които ще определят реалния пазар и след 1 януари.
