5 капана в строителството, за които никой не говори

Имотният пазар в последните години се развива постоянно и според повечето данни от отрасъла – динамично нагоре. Всекидневно в Пловдив излизат десетки обяви за нови жилища или се рекламира застрояването на нови парцели, а покупката на дом е едно от най-важните финансови решения, които предприема човек. Независимо дали става въпрос за избор на първото ви собствено жилище, или пък за такова с цел отдаване под наем, или бъдеща препродажба, процесът несъмнено може да бъде изпълнен с предизвикателства и скрити капани, които да доведат до скъпоструващи за вас грешки. 

Статията днес е създадена в партньорство с една от водещите агенции за имоти в бранша под тепетата – Севън Хилс. Те са екип от млади и амбициозни хора, чиято цел е да помогнат на всеки свой клиент с намирането на желаното жилище. Сред ценностите им са дълбокия професионализъм, работната етика и надеждността, така че винаги може да им се доверите, че ще работят за вас и сбъдването на мечтите ви. Заедно с един от управителите ѝ – Самуил Спасов,  успяхме да отличим 5 потенциални риска, на които да обърнете внимание, когато сте решени да закупите имот на зелено:

1. Задълженията на строителя, свързани с въвеждане на сградата в експлоатация и ангажирането му с конкретни срокове за т.н. Акт 16

Немалка част от сделките с имоти се извършват още на фаза груб строеж, заради по-ниската стойност. В тези случаи имате по-голям избор по отношение на етажа, изложението, разпределението, а също така и за извършване на някои вътрешни промени, съгласувани с проектанта на сградата. Впоследствие обаче, в процеса на строителство често се стига до сблъсък с инвеститора заради бавене издаването на Акт 16 и на разрешението на ползване – едни от най-важните документи.

Тук трябва с много внимание да се подхожда към условията при сключване на предварителния договор за продажба – да се следят: кога се прехвърля собствеността върху имота; всички допълнителни уговорки за свързаните неустойки в случай на забавяне на графика, които по-често са символични; да се уточнява схемата на плащане.

При нужда винаги се консултирайте с адвокат и/или брокера си, за да можете да минете през процеса с разбиране и без негативни емоции.

2. СМР (строително-монтажните дейности), свързани със сградата

При процеса на продажба от страна на инвеститорите често може да се натъкнете на несъответствия между  проекта , архитектурните разработки и рекламните рендери, които се представят на клиенти и реалното изпълнение от строителите.

Спазването на санитарния минимум на БДС трябва да е обвързано с подходяща цена на имота, а всякакви други допълнителни “екстри” да са на базата на договор с изпълнителя, който да се представи на клиента. Добре е да уточните и да запишете предварително всички надграждания, които сте планирали по жилището, както и крайната цена, на която те ще бъдат извършени. Всяко по-луксозно завършване, описано в сайта или представено пред клиента с визуализация, е добре да бъде проверено с брокер, адвокат или самостоятелно, за да се потвърди реално, че извършената работа отговаря на 100% на проекта. Винаги при съмнение изисквайте документи за доказване, за да не се получат недоразумения впоследствие.

Пример може да са обещания като изграждането на свързаност с ТЕЦ и действителна възможност и наличност на мощности, поставяне на по-висок клас дограма или шумоизолиращ/топлоизолиращ материал.

3. Моментът, в който се прехвърля собствеността на земята към жилището

На теория това не  е задължително  да се изисква на предварителен договор, но е добре и идеалните части от земята да се прехвърлят своевременно,  или ако няма начин – да бъде реално проверена причината, за да не се прави това. По този казус отново може да получите помощ от доверен адвокат или брокер.

Тук опасността е от използване на земята за реализиране на нов строителен проект впоследствие, и невъзможността на купувача да противодейства на това, тъй като вече има одобрено разрешително и строителят към онзи момент все още разполага с правата си над земята.

4. Обвързването на купувачите с фирма домоуправител , дъщерна на строителя в самия нотариален акт

Покупната цена на имота е само една част от финансовия пъзел, а скритите разходи могат да изненадат купувачите. Нещо, което не се дискутира толкова усилено, са таксите, свързани с поддръжката на имота и прилежащите към него общи части. Много често под предтекст да има контрол върху добросъвестното изпълнение, инвеститорът поставя условие при закупуване на жилището да се подпише договор за поддръжка, с което поема изцяло контрола върху определянето на таксите, свързани с общите части. Обръщайте внимание за какъв срок е той, може ли впоследствие да бъде сменена фирмата с решение на общото събрание и за какъв срок е фиксираната такса и как би се определяла за в бъдеще.

5. Фирмена задлъжнялост на строителя и финансова възможност за довършване на обекта.

Направете проучване на собствеността, за да се уверите, че няма неуредени запори, спорове или правни проблеми, свързани с имота.  Един добър начин за проверка на финансовата стабилност на строителя е верификацията на компанията чрез кредитиращи банки и съгласуване дали фирмата фигурира в техните одобрени списъци за кредитиране. 

Друг по-стандартен начин е  чрез проверка в Търговския регистър, където свободно може да се намери информация за наличието на инвестиционен кредит , стари отчети на фирмата и други счетоводни документи, които могат да послужат за доказателство, че компанията е стабилна.

Макар и да ви се струва като дълъг, стресиращ и осеян с много подводни камъни процес, покупката на жилище може да мине безпроблемно, ако добре подберете агенция за сътрудничество и се спрете на стабилна строителна фирма с множество завършени проекти във времето. Не се колебайте да задавате въпроси и да изисквате документи и винаги подхождайте с внимание към предоставената информация, а когато е възможно се съветвайте с опитни професионалисти.