Кой е правилният момент да си купим жилище?

Търсенето е огромно, а предлагане няма

Пазарът ще ви принуди да правите компромиси

Купувачи на имоти бягат от брокери във Фейсбук, вече има сключени сделки през социалната мрежа

Стефка Георгиева

Започваме този текст с едно важно уточнение: това не е подробен анализ на пазара на недвижими имоти в Пловдив, а наблюденията на човек, който се опитва да открие своя нов дом. И тъй като това е едно от най-важните решения, които взимаме в живота си, то е важно да сме добре запознати с цялостната ситуация, взимайки предвид скоростта на строителството, какво е търсенето и предлагането в даден момент, какви са условията на банките относно жилищните и ипотечните кредити, посредническите фирми и прочее.

Нека започнем с един по-общ поглед относно търговията с недвижими имоти в Пловдив. В момента предлагането е сравнително ограничено и ако държите да откриете бъдещия си дом сега и веднага, то ще трябва да направите доста компромиси. Случаите, в които откривате бленувания апартамент в добра локация и на добра цена са изключително малко и са като диаманти, които биват взети от първия човек, влязъл на оглед. Т.е. трябва да действате със скоростта на светлината и нямате много време за мислене, защото не е изключено само 30 мин. след като вие сте излезли от огледа на даден апартамент, той вече да е капариран. Със сигурност това не е нещо, което бихме ви препоръчали, тъй като закупуването на жилище би следвало да е внимателно обмислена стъпка в живота, а не импулсивна, само защото някой ни притиска (в случая – пазара).

Макар че статистиката за миналата година сочи, че средната цена на апартаментите в Пловдив е между 35 и 45 хиляди евро, т.е. около 600 евро за квадратен метър, то опитът ни показа, че статистиката е само сухи цифри. Всъщност тристайните апартаменти в Пловдив, които са едни от най-търсените, варират между 60 000 и 80 000Е в зависимост от района. В централната градската част можете да попаднете на прекрасен апартамент за около 76 хиляди Е, докато в Тракия и Южен, цената ще падне с 10-15 хиляди, а в Изгрев и Остромила дори с 20 хиляди.

Ако държите да имате жилище в центъра или широкия център на града, то най-вероятно ще се сблъскате с някой от следните проблеми: да бъде на първи жилищен етаж и да е сравнително тъмно; да нямате тераса; да нямате предвидено място за паркиране или да ви се наложи допълнително да си купите гараж, който ще ви коства между 6 000Е и 10 000Е; гледката ви да бъде съседната жилищна сграда…
Изискванията за жилище са строго индивидуални за всеки човек, така че ви оставяме сами да прецените с кое можете да направите компромис и с кое не.

Продължаваме със следващата точка от нашия коментар – строителството. Тук картината наподобява тази от 2008-ма година, когато строителните фирми бяха в своя апогей. Много от жилищните сгради ще бъдат довършени в края от средата на 2017-та до средата на 2018-та година. Обикновено, колкото по-високо е предлагането и по-ниско търсенето, то толкова повече падат цените. Разбира се, това съвсем не е задължително, тъй като голяма част от купувачите търсят жилища за инвестиционни цели и можем само да предполагаме какво ще бъде търсенето на недвижими имоти след година, но все пак специалистите предвиждат спад.

До тук добре, но винаги има едно НО! В момента жилищните кредити удариха рекордно ниски нива от 3.5% и 4.5% лихва, което отново ни напомня ситуацията от 2008-ма, когато поставихме предния си рекорд от 8% лихва за жилищните кредити. И тъй като банките успешно боравят с парите ни, оставени при тях за съхранение срещу миниатюрни лихви по влоговете, лихвите по кредитите няма да се задържат така ниски още дълго. Жаргонно казано – всичко живо се втурна да тегли кредити на промоционални условия и се обвързва за 20-30 години с кредитора си, само и само, за да може да каже: Купих си апартамент! Това не е лоша стъпка, ако сте открили наистина мечтания дом, но не и ако сте се принудили да направите редица компромиси, включително с цената.

Ако можем да обобщим казаното до тук, то ще звучи така: Сега имаме възможността да изтеглим изгодно кредит от банката, но предлагането на имоти е оскъдно, цените са високи и трябва да правим компромиси. Ако изчакаме, обаче, цените на имотите се очаква да паднат, предлагането да се увеличи, но пък лихвите по жилищните кредити ще се повишат. Оттук идва моментът, в който внимателно трябва да подберем метода за финансиране на нашия бъдещ дом.

Макар банката да предлага между 80% и 90%  финансиране от цената на имота, икономистите препоръчват да спестим около 30-35% от цената на жилището (ако можем и по-голяма), а да разчитаме на кредитор за останалата част. Важно е да внимаваме и с определянето на месечните вноски, тъй като лихвите са постоянни за първите 3 или 5 години например, но след това може да ни изненадат неприятно. Именно поради тази причина, банкерите препоръчват да отделим 1/3 от месечните си доходи за погасяване задълженията по кредита си. Така дори вноската ни да се повиши, то вече ще имаме изградена стабилност и значително надвнесена сума и ще избегнем неприятния шок. А и шансът да ни вземат жилището и да продължим да дължим пари дори след това значително намалява.

Разбира се, не можем да пропуснем и агенциите за недвижими имоти, които наистина могат да ви вземат 2% комисионна, но също така могат да ви спестят много главоболия. След като сте определили бюджета си за закупуването на жилище, за вас самите ще бъде по-лесно да работите с един или двама брокери, на които подробно да обясните какво точно искате и просто да ги оставите да си свършат работата. Ако ли не, се обричате на едно безкрайно лутане от обяви, част от които са „кухи реклами“ (за които ви разказахме преди няколко месеца). Естествено е, че това трябва да са наистина добри професионалисти, които да ви организират огледи само на имоти, които биха представлявали интерес за вас, а не просто да ви разкарват нагоре-надолу и отчаяно да се опитат да ви убедят, че онзи апартамент тип лабиринт на майната си е точно това, което искате…

Именно заради втория тип брокери, които да са на светлинни години разстояние от професионализма, се създадоха и групи във фейсбук, като такъв пример е „Имоти под наем БЕЗ посредник в Пловдив“ или „Имоти Без посредник Пловдив“. В тях търсенето отново е значително по-голямо от предлагането, но вече няколко души сключиха наистина добри сделки.

Като заключение, едва ли можем да ви кажем кой е най-точният момент, в който да предприемете тази крачка и да закупите собствено жилище, но е важно да го обмислите добре. В крайна сметка, това е едно от най-важните решения в живота на много от нас  и е добре да се съобразим с гореизброените фактори. Все пак не си купуваме лаптоп, който ще подменим след няколко години…